Habida cuenta de que hemos recibido numerosas consultas acerca de si es posible dejar de pagar el alquiler de una discoteca -o de un local de hostelería en general-, debido a que la misma se encuentra cerrado por orden del gobierno a raíz de la crisis sanitaria del COVID 19, nuestros servicios jurídicos han elaborado este informe jurídico

PREGUNTA: ¿Puede una discoteca dejar de pagar el alquiler alegando que ha tenido que cerrar como consecuencia de la declaración del estado de alarma por parte del Gobierno debido a la crisis sanitaria del COVID 19?

Las graves consecuencias que está comportando la crisis sanitaria del COVID 19 en nuestro país está generando una grave inseguridad a la totalidad de arrendatarios de locales de negocio, hoteles y, en general, cualquier negocio de hostelería.

En este sentido, varias son las tesis que se están manteniendo en relación al pago o no de las rentas derivadas de los locales de negocio, siendo que lo único cierto es que nadie podía prever, en el momento de suscribir sus contratos, que algo así iba a suceder.

Ante ello ¿Qué pueden hacer los arrendatarios de los locales de negocio, en relación a las rentas que se le devenguen durante el cierre derivado de la crisis del COVID 19?

Desde antaño existe una figura jurisprudencial denominada “clausula rebus sic stantibus” . Esta figura jurídica se aplica cuando se produce una alteración extraordinaria de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración, tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo, y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo. La referida cláusula tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial.

Dicha cláusula no es necesario que figure en el contrato, puesto que es aplicable a todos los contratos en momentos como el actual.

Cabe señalar, que ello no opera automáticamente puesto que, de no aceptarla voluntariamente el propietario del inmueble, deberá accionarse judicialmente a través de la oportuna demanda.

La referida cláusula ya fue aplicada durante la pasada crisis mundial cuando el Tribunal Supremo, mediante su sentencia de 15 de octubre de 2014, acordó la rebaja de un 29% el alquiler de un hotel en Valencia que era gestionado por Accor Hoteles España SA.

Por ello, no cabe duda de su aplicación en el momento actual a los locales de negocio de cualquier tipo, discotecas y demás establecimientos de la hostelería que hayan sido obligados a cerrar en virtud de la declaración del estado de alarma.

En este caso, entendemos que lo más justo es una rebaja del alquiler en el 50% de las rentas arrendaticias, durante el período de cierre obligatorio por el estado de alerta puesto que ambas partes sufren por igual el perjuicio y compensando a ambas partes por la situación. Es evidente que no sería justo que una de las partes contratantes -la propiedad- se viera obligada a soportar íntegramente los riesgos de esta situación extraordinaria pues ello podría comportar el incumplimiento de un préstamo hipotecario concertado. 

Otras voces apuntan a que, toda vez que la actividad ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, en aplicación del artículo 1.105 del Código Civil, nos encontramos ante un supuesto de exoneración del pago de rentas por fuerza mayor y que, por tanto, el arrendatario podría dejar de pagar el alquiler. Este es el criterio sostenido, entre otros, por Francisco Marroquín, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de Cáceres.

Sin embargo, en nuestra opinión, creemos más prudente y acertada la primera de las teorías y que aconseja lllegar a un acuerdo con la propiedad y pactar una rebaja proporcional de la renta asumiendo ambas partes equitativamente las consecuencias de esta situación extraordinaria e imprevista que el COVID 19 está provocando.

CONCLUSIÓN: No se puede dejar de pagar el alquiler ni lo aconsejamos ya que nos arriesgaríamos a una posible demanda de desahucio y aconsejamos que se llegue a un acuerdo extrajudicial con la propiedad, todo ello sin perjuicio de luego plantear, frente a la administración que ha declarado el estado de alarma (Estado), la oportuna reclamación de responsabilidad patrimonial por el daño sufrido.

Para más información podéis llamar al 902 099 500 o bien al 670 703 370.